農地に小作人登録がある場合は注意が必要です。

2024年3月25日(月)

農地転用や農地の売却・使用貸借・賃貸借を検討する場合に、対象となる農地に

小作人が既に存在する場合があります。

小作人名は、農地台帳に登録されています。

小作人が存在する場合に勝手にその農地を売却したり、他の人に賃貸借契約等を

結ぶことは出来ません。

既存の小作人との契約をまず解除する必要があります。

ケースによっては、小作人の方が既にお亡くなりになっていることもあり、

その場合は、「小作権相続にかかる協議書」を作成して、新小作人を設定し、

新しい小作人の方と合意解約をする必要がございます。

 

当事務所では、対象の農地に小作権が

設定されているかどうかの調査も含めて、

各種農地のご相談に対応しておりますので、

どうぞお気軽にご相談下さい。

 

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 ご確認の程、何卒宜しくお願い致します。



地目が「田」もしくは「畑」の時の売買にはご注意下さい。

2024年3月11日(月)

実際にあったご相談です。

「登記上の地目は田ですが、現在の状況は宅地で、固定資産税も

 宅地で支払っています。この土地を売却する時には、

 農業委員会の許可はいりませんよね?」

 こうした場合にも農業委員会の許可が必要です。

 前回の投稿でお示しした通り、農地法では農業委員会の許可を

 受けずに行った売買等は、その効力を生じないとしております。

 またこれは判例にもあるのですが、登記記録の不動産表示から、

 所有権移転について農地法3条の規定による許可を要することが

 認められるときは、必ず、登記申請情報にその許可のあったことを

 証する情報を提供することを要する。

 法務局の登記官は、地目が農地であれば農地と判断するしかないわけで、

 所有権移転の登記の際には、農業委員会の許可書類を必要とするわけです。

 ※相談内容の場合、実務では農地法第5条の農地転用許可申請も視野に

  検討することが必要となります。

 

当事務所では、農地の売買(譲渡)や賃貸借・使用貸借

農業委員会に対する許可申請に対して、ご質問・ご相談を

お受けしておりますので、そうした問題にお悩みの方は、

いつでもお気軽にご相談下さい。

 

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農地を売却する時になぜ農業委員会の許可が必要なのか。 

2024年3月5日(火)

依頼者の方から自分の所有物である農地を農地のまま売買するのに、

農業委員会の許可がなぜ必要なのか聞かれることが多々ございます。

それについて少し説明しておきたいと思います。

農地法第3条7項には、「農地法第3条第1項の許可を受けないでした行為は、

その効力を生じない」としています。

この条文は、農地に関する民法176条の特則なのです。

「民法176条:物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。」

一般論としては、売買契約の意思表示のみによって所有権が買主に移転するのですが、

農地に関しては農地法で規定する許可がない限り、所有権の移転効力が発生しないわけです。

農地を売買したり、使用貸借権や賃借権を設定したいときには、農地法第3条第1項の規定による

許可申請書を対象地の農業委員会に申請して許可を得ないといけません。

またこれは特に大切なことですが、この農地法第3条第1項に基づいた

農業委員会の許可書がないと所有権の移転登記ができません。

 

当事務所では、農地の売買(譲渡・購入)や賃貸借・使用貸借

農業委員会に対する許可申請に対して、ご質問・ご相談をお受け

しておりますので、いつでもお気軽にご相談下さい。

 

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農地転用許可申請に関して 

2024年2月26日(月)

農地所有者自らが、農地を農地以外のものにする場合は農地転用第4条許可申請

農地所有者以外が、農地を農地以外のものにする場合は農地転用第5条許可申請

必要になります。

もう少し詳しく説明しますと、農地の所有者自らが、適正な理由により農地である

田とか畑を農地以外のものにしたいと考えて、許可申請する時は、農地法第4条の

申請を行う必要があります。

農地所有者でない方が、農地を例えば購入して農地に家や事務所等を

建設する場合は、農地法第5条の申請が必要であるということになります。

許可申請なしに農地転用を行うと罰則もありますので、注意が必要です。

 

当事務所では、事案内容を確認させて頂き、

農地転用許可申請に関して適切にアドバイス致しますので、

お気軽にご相談下さい。

 

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 ご確認の程、何卒宜しくお願い致します。



いきなり農地転用許可申請できない農地もあります。

2024年2月13日(火)

過去にも何度かお知らせで記載してきましたが、いきなり農地転用許可申請を

出せない農地も存在します。農用地区域内にある農地は、まず農用地区域から

除外するための申出を行わなければいけません。

その際、次の6要件を全て満たす場合に限り、申出が認められます。

<第一号要件>

農用地等以外の用途に供することが必要かつ適当であって、農用地区域以外の

土地をもって代えることが困難であると認められること。

<第2号要件>→R5年4月より新規要件

農用地域内における地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと

<第3号要件>

農用地区域内における農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の農業上の

効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないと認められること。

<第4号要件>

認定農業者又は特定農業法人若しくは特定農業団体等に対する農用地の利用の

集積に支障を及ぼすおそれがないと認められること。

<第5号要件>

農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないと

認められること。

<第6号要件>

国の直轄又は補助による土地改良事業等の工事が完了した年度の翌年度から起算して

8年をした土地であること。

 

当事務所では、事案ごとにご要望のヒアリング、

現地農地が農用地区域内の農地であるかどうかも確認させていただき、

詳細なアドバイスを行っておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

 

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